Leonardo Lugo Monroy
El pasado 12 de Octubre, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano convocó a una conferencia de prensa en sus oficinas ubicadas en Avenida Nuevo León en la Ciudad de México, para abordar sobre el tema del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM). Dicho evento fue protagonizado por José Iracheta, subsecretario de Ordenamiento Territorial, Urbano y Vivienda; Enrique Soto Alva, director general de Ordenamiento Metropolitano y Regional; y Magolis Briones, Jefa de Oficina de la SOTUV.
La conferencia abordó principalmente los siguientes temas:
¿Qué es el POZMVM?
El POZMVM es un documento de carácter no legislativo, que incluye una serie de recomendaciones sobre cómo debe crecer y organizarse la ZMVM a partir de la coordinación y trabajo en conjunto de las entidades que la integran. El cual tiene los siguientes objetivos:
- Detectar lo que la población en el territorio necesita.
- Organizar el uso del territorio.
- Definir lineamientos de orientación a los municipios.
- Generar acuerdos y un modelo de coordinación entre las entidades.
Además de ello, el POZMVM se erige a través de cuatro ejes principales:
- Metrópoli Esponja (gestión ecológica del agua): Metrópoli que recupere ciclos hídricos, más verde y saludable.
Sobre esto, Iracheta comentó que uno de los principales problemas era el anterior manejo que se hacía de las crisis hídricas, tratando de secar cuerpos de agua dentro del Valle de México para expandir la mancha urbana; estrategia que data desde la época colonial, y ha llevado a la disminución de lagos y ríos en la zona Metropolitana, así como a continuos problemas por desabasto de agua.
Destacando que en el nuevo POZMVM se busca recuperar estas extensiones acuíferas, a través de alternativas sustentables que no busquen negar el lago que rodeo a la gran Tenochtitlán, sino aprender a habitar con este.
- Metrópoli de Proximidad (proximidad funcional y reorganización territorial): Metrópoli más cercana, accesible y con mayor equilibrio territorial.
Se habló mucho sobre la diversidad geográfica que envuelve a la zona Metropolitana del Valle de México, y como a su vez esto trae una recurrente disparidad en las problemáticas que envuelven a todos los territorios que envuelven dicha enmarcación. Recordemos que la ZMVM no solo envuelve a las 16 alcaldías de la CDMX, 59 de los 125 municipios del Estado de México; y desde hace poco, 8 municipios de Hidalgo, además de un solo municipio del estado de Morelos, Huitzilac, gracias a su función ambiental como zona boscosa y punto para recarga de los acuíferos, siendo considerado un “bosques de agua”. Siendo así, ya cuatro entidades federativas por las que se extiende la mancha urbana.
Se destacó en este tema, la importancia de las diferencias de desarrollo de todas las regiones que conforman la ZMVM en el desarrollo de infraestructura para sostener y contener el crecimiento urbano.
- Metrópoli Resiliente (capacidad de adaptación y recuperación): Metrópoli más segura ante riesgos.
Otro eje recurrente de la conferencia, fue el problema que conlleva la extensión desmedida y descontrolada de la mancha urbana. Se explicó como hace 10 años la CDMX contaba con 9 millones de habitantes, mientras el día de hoy solo cuenta con 7 millones. Esto se debe a que las condiciones para residir en la ciudad se vuelven insostenibles conforme avanzan los años y las problemáticas. La especulación inmobiliaria, la gentrificación, y la falta de alternativas de suelo y vivienda, orilló a muchas familias a tener que tener que migrar a las periferias, y urbanizando estas mismas en el proceso. El Director General, Enrique Soto, utilizó el ejemplo de cómo las personas migran del municipio de Neza a Chimalhuacán.
El problema de expandir la mancha urbana de manera es que las personas al hacerlo, se asientan en zonas de suelo peligroso, de cuidado ambiental o donde el costo de la infraestructura para hacer habitable la zona es muy elevado. Esto hace que se descuiden áreas protegidas, se complique el llevar servicios públicos a dichas zonas, y las personas se pongan en peligro en busca de certezas para su vivienda.
- Metrópoli de Derechos (construcción de ciudadanía metropolitana): Metrópoli con una gobernanza que resuelva problemas que superan la escala local.
El Subsecretario Iracheta, fue enfático al declarar que se busca que los derechos a la ciudad sean para todos y todas; que dichos derechos no dependan de la condición del desarrollo en las distintas localidades de la ZMVM. Para ello, la SEDATU reconoció que su tarea es coordinar las distintas regiones para anular las fragmentaciones del territorio y homologar los servicios y garantías en la ya muy extensa ZMVM. A su vez, esto permitiría que las familias ya establecidas en una región, no se vean obligadas a dejarla, por los mismos problemas de vivienda y de trabajo, controlando la extensión de la mancha urbana.
Para esto, la SEDATU aclaró de manera tajante que la secretaría al ser una entidad federativa atiende problemas generales, los temas locales, como pavimentado, alumbrado o seguridad, se deben ver con las autoridades locales, ya sean presidentes municipales o alcaldes, ya que responden a otro orden de gobernanza. Sin embargo, si dichas autoridades lo solicitan, la SEDATU puede apoyarles en estos temas, para el desarrollo funcional de la ZMVM.
Así mismo, hay algunos objetivos más específicos que componen al POZMVM, como son:
- Hacer más eficiente el uso de infraestructura pública.
- Ampliar la oferta habitacional en zonas ya desarrolladas.
- Dinamizar la economía.
- Evitar la especulación inmobiliaria.
- Evitar puntos de inseguridad y focos de contaminación.
Entre algunos otros.
En sí mismo, el POZMVM busca ayudar a mejorar y desarrollar la calidad de vida y el derecho a la ciudad de todas las regiones y entidades que conforman la ZMVM. Así como detener el crecimiento exacerbado de la mancha urbana por la región.
Sobre la subasta de baldios.
Una de las grandes polémicas que se han discutido acerca del POZMVM, ha sido el señalamiento de que esta propuesta atenta contra la propiedad privada inmobiliaria. Estos después de que el Partido Acción Nacional “advirtiera”, el 30 de septiembre, que el proyecto podría permitir la venta forzosa de terrenos baldíos o subutilizados ubicados en polígonos de desarrollo prioritario, por medio de subastas públicas. Esto si los propietarios de dichos terrenos no realizan construcciones dentro de un plazo de dos a cuatro años.
En respuesta, la Jefa de Gobierno Clara Brugada declaró públicamente que el programa no busca generar obligaciones jurídicas inmediatas, y acusó a la bancada legislativa del PAN de “confundir a la población” y “atemorizar a la gente”.
Además, la SEDATU en su conferencia de prensa, estableció que por ningún motivo, el POZMVM buscaba anular la propiedad privada, ya que esta era unos de los principios “fundamentales” con los que se ha construido nuestro país, y rescató el artículo 14 constitucional:
“Nadie podrá ser privado de… sus propiedades, posesiones… sino mediante juicio… en el que se cumplan las formativas esenciales… conforme a las leyes expedidas…”
En su lugar, aclararon que la propuesta busca impulsar el desarrollo urbano sostenible mediante un mejor aprovechamiento de los servicios e infraestructura pública ya disponibles, a la par de fomentar la construcción de vivienda en áreas consolidadas. De igual forma, el programa aspira a reactivar la actividad económica, frenar el acaparamiento especulativo de suelo, combatir la especulación inmobiliaria y evitar tanto los puntos de inseguridad como los focos de contaminación en las regiones.
Además de subrayar que el POZMVM busca incidir en polígonos territoriales específicos, como son: Zonas industriales en desuso, zonas con vialidad para densificación, y zonas con usos actuales no compatibles. Y que se requiere de observar las leyes específicas de las regiones, que los criterios y parámetros señalados tienen carácter indicativo, su eventual implementación deberá sustentarse también en estudios municipales de factibilidad, para llevar a cabo medidas de acción.
También, terminaron de esclarecer que el POZMVM no busca que casas antiguas, viviendas con jardines o predios baldíos puedan ser considerados “subutilizados”. Así como recordar que el POZMVM se encuentra en una etapa temprana, y en un periodo de recepción de propuestas para mejorar. La subasta pública de lotes baldíos es una de varias propuestas dentro del proyecto, que incluso países europeos como España, Italia, Francia o Portugal es una práctica común.
Refiriéndose a la Ley General de Asentamientos Humanos, publicada en 2016, José Iracheta abordó sobre cómo la subasta pública aparece como un instrumento utilizable, junto con otros tantos. Señalando que el POZMVM sólo recupera lo ya establecido en la Ley antes nombrada, y da un catálogo de alternativas que se pueden o no poner en pŕactica, dependiendo de las características de cada municipio. Donde no haya condiciones en las que el propietario de un terreno opte por desarrollarlo, existe la posibilidad de comprarlo a través de una subasta pública, que ayudaría a equilibrar el precio del mercado y evita la especulación inmobiliaria.
El objetivo último de esto es que la vivienda digna sea un derecho para todos, y no un privilegio que orille a las familias a ponerse en peligro, al tiempo que expanden la mancha urbana.
Sobre el predial y el aumento.
El debate protagónico que ha generado el POZMVM, es el del supuesto “aumento del predial”. Esto debido a un malentendido en los detalles técnicos de la redacción del proyecto sobre el valor comercial y catastral de un inmueble. Ya que “organizaciones vecinales”, así como partidos de oposición señalaron que calcular el impuesto predial con base en el valor comercial y no catastral elevará el monto del pago. La situación real es que la propuesta recupera de nuevo lo establecido en la Ley General de Asentamientos Humanos, donde se establece que lo ideal es que tanto el valor catastral como el comercial sean lo menos dispares posibles, aunque nunca logren ser iguales, por la naturaleza misma de cada uno.
El titular de la SEDATU aclaró que el valor comercial se incrementa más rápido que el catastral, debido a que este último está sujeto a leyes, procedimientos administrativos, y aprobación de los congresos estatales; mientras que el valor comercial cambia cada día por efectos de la oferta y la demanda. Iracheta señaló que esta homologación se hace con el fin de tener un acercamiento más preciso al valor de una urbe, y que esto no tiene un efecto directo en el predial, además de declarar: “No va a haber un alza en el predial, se diga lo que se diga”, señalando que la misma Jefa de Gobierno ya lo ha dicho.
La SEDATU explicó sobre lo que sí se busca en el POZMVM, es que México logre optimizar su gestión territorial. Su objetivo es reducir la brecha de desigualdad entre municipios, valorar mejor nuestras ciudades, y que todos paguemos lo que proporcionalmente nos corresponde. La única razón de esta homologación entre el valor catastral y el valor comercial, que es de por sí una práctica que se está estandarizando a nivel internacional, es generar instrumentos en relación a la actualización de información para la toma de decisión en la ZMVM.
El precio del predial no es un asunto que le compete a la SEDATU como institución, pues este es un tema que se trata con los gobiernos locales, pues requiere procesos jurídicos y administrativos específicos en cada entidad y demarcación para llegar a proponer una alza en el predial. Pero es algo que ni siquiera se propone en el POZMVM.
También se aclaró en la conferencia, que no se debe de mezclar en el debate público al POZMVM con la Ley General de Catastros y Registros Públicos de la Propiedad, aunque ambas propuestas busquen cierta homogeneización de criterios, la distinción es que el primero atiende únicamente a la Zona Metropolitana del Valle de México; mientras que la Ley General de Castros tienen un carácter federal, y es una propuesta que se discute desde hace 15 años.
Además, se explicó que tener criterios dispares entre municipios o entidades, puede llevar a que un catastro no esté vinculado a un registro público, lo que pone en riesgo la certeza jurídica. Esto es importante, pues muchos de los fraudes de propiedad cometidos a lo largo de la historia, han ocurrido por esta situación. Rescatando que la información que busca nutrir el POZMVM, es también con el fin de rescatar dicha certeza jurídica para proteger la propiedad privada.
El POZMVM es una propuesta.
Si bien, la SEDATU ha publicado en su página oficial un documento que desglosa un plan de desarrollo para atender las diferencias estructurales de las entidades que componen a la ZMVM, este no tiene un carácter de ley, ni de instrumento final. El POZMVM es una propuesta para iniciar la consulta y el diálogo sobre qué medidas tomar para el ordenamiento de la ZMVM. Dicha consulta se extiende hasta el 22 de noviembre del presente año para todas las entidades de la zona, con excepción de los municipios pertenecientes a Hidalgo, que su fecha límite para participar es hasta el 24 de noviembre.
Al ser esto solo una propuesta, la SEDATU declaró que se le harán todos los ajustes que sean necesarios. En este sentido, se busca abrir el diálogo en un proceso de discusión amplio, serio y respetuoso sobre los asuntos metropolitanos. Iracheta abordó como en el debate público no se han discutido los asuntos medulares de la propuesta; estar de acuerdo o no con la gestión hídrica, la oferta de movilidad, áreas verdes o bosques que se quieren recuperar, etc.
Lo que sí es cierto, es que este proyecto también busca homologar el sistema de planeación, para lograr tener un carácter de aplicación obligatorio para todas las entidades que estén dentro de la ZMVM. El titular de la SEDATU comentó que una de las principales causas de la crisis urbana que vive la ZMVM, es que el orden jurídico mexicano ser muy débil en materia de planeación, ya que los gobiernos de las entidades no están obligados a llevar a cabo los planes de desarrollo diseñados para la región. Por ello se busca establecer mecanismos que hagan vinculante la coordinación entre gobiernos locales, sin importar cambios de administraciones.
En relación al formato de la consulta para el desarrollo del POZMVM, además de la opción en línea disponible en https://pozmvm.sedatu.gob.mx/, se realizaran varios foros de consulta presenciales en diversas zonas. Estos iniciaron el 24 de septiembre, quedan todavía 22 foros por realizarse, y el último será el 20 de noviembre en el Centro Cultural Carranza. Se puede consultar toda la información sobre los foros presenciales en https://pozmvm.sedatu.gob.mx/?page_id=1968.
También se declaró que esta consulta no se va a cancelar, que es lo que exige la dirigencia del PAN en CDMX, ya que según sus declaraciones, el proyecto podría afectar la propiedad privada y el patrimonio familiar. La SEDATU argumentó que eso sería cerrar el diálogo con la ciudadanía, cuando lo que se busca es abrir el diálogo con esta.
Enrique Soto terminó la conferencia hablando sobre la importancia de no romper el diálogo en esta oportunidad para hablar en búsqueda del desarrollo de la ZMVM, declarando que “no se trata de no tener diferencias, sino de saber resolverlas”.